外國投資者到上海設立工廠一般流程及操作
外國投資者到上海來投資開廠，廠房的取得一般由兩種方案，一種是取得土地使用權（租賃土地，工業用地使用期一般是50年），自己建造廠房；另一種是朱靈空置廠房，直接進行生產。兩種方案建廠的流程有區別，因此分別加以說明。
外國投資者取得土地使用權的方法是”招拍掛”的方式，有轉讓方在國土資源局網上掛出，有意者進行競標取得。具體內容可在上海市規劃和國土資源網站取得，參考網站：http//www.shgtj.gov.cn；具體須知可參考《國有土地使用權轉讓須知》此須知是針對奉賢一土地出讓的，其中包含境內外自然人和法人參加競拍所需準備的誒熬煎及資料。
參加工業用地招拍掛是否一定要成立新公司作為競買土地申請人？
大部分投資者在參加工業用地招拍掛過程中，采用先成立新公司，在以新公司作為競買土地申請人參加招拍掛。這種方式比較容易理解，即競買土地生情人和今后的土地使用權所有人事同一家新成立的公司。
但是這種方式的缺點也是非常明顯的。成立新公司需要土地或者場所，在土地招拍掛完成之前，投資者并沒有土地或者場所，通常的處理方案是，由開發區協助企業租賃一個臨時的場所作為新公司的注冊地，等新公司完成招拍掛之后在將新公司的注冊地址轉移到完成競買成功的地塊。
由于投資者的行業不同，在前置審批，公司注冊，稅務申請過程中，經常會遇到有關政府機構的質疑。即新企業的零食場所顯然不符合公司描述的生產經營活動。由此硬氣的時間延誤到企業開設基本賬戶，導致新企業無法按時支付招拍掛保證金，從而失去競買人資格。
按照《掛牌出讓文件》的有關規定，投資者（自然人和法人均可）可以直接成為競買申請人，競得土地后以仙姑公司名義進行開發建設。采用該方法的好處是：以競買申請人的名義簽訂國有土地出讓合同，但最終的土地產權證主體可以為項目公司名稱，并不產生交易稅。該做法也適用于境外個人和境外法人。
獲得工業用地使用權流程如下：
第一步：以投資者（自然人或法人）名義提交書面競買申請（可以多個自然人或法人）。
第二步：在競買申請表中必須注明“競得后需以項目公司進行開發建設”。
注意：獨立競買生情人所注冊的項目公司，必須100%獨立出資成立。競得后不得進行調整。多家聯合競買申請人，在聯合競買申請附表中，應該注明各方的投資比例，競得后所注冊成立的項目公司其投資主體和比例不得調整。
第三步：參加競拍
第四步：取得《成交確認書》
第五步：憑《成交確認書》簽訂《上海市國有土地使用權出讓合同》（參見附件二）
2.工商局名稱登記（名稱核準）
3．商務委員會立項審批（取得立項批文）
立項階段需要提供的資料
1. 項目注冊地縮在政府、主管部門或代理機構呈區政府的請示（正本二份）
2. 投資各方的注冊登記證明、法定代表人的有效證明文件（外放投資者為個人的只需提供有效的身份證件）及外放銀行資信能證明（復印件二份）
3. 企業名稱核準通知書（復印件二份）
4. 項目建議書（正本一份、復印件一份）
5. 用地協議（復印件二份）
6. 注：一般投資金額在3000萬美元以下的項目由區商委直接審批，超過3000萬美元以上，由區商委初審后轉到市商委審批。
4.外匯局辦理投資類賬戶開立
所需提供資料：
A． 外國投資者本人或其委托人應提交的書面申請
B． 非法人營業執照和外匯登記證原件
C． 投資或承包合同和階段計劃
D． 外經貿部門對外資非法人項目的批復文件
E． 外國投資者委托境內自然人或法人申請開戶的，應提供授權委托書
F． 外匯局要求的其他材料
注：C/D/F驗原件，復印件留底
注：A已取得法人資格的外商投資企業，不得開立投資類賬戶；
B原則上不允許企業異地開戶。
5.進行公司注冊（各部門）
6.職業病危害預評價（衛生局）
參考法規：衛生部關于印發《建設項目職業衛生審查規定》的通知（衛監督發2006 375號）
7. 基建立項報批（發改委）
8. 報建備案（建設局）
9. 選定設計院
10. 選定勘探設計院
11. 簽訂設計合同
12. 方案設計
13. 簽署工程檔案報送承諾書
14. 臨時勘探報告
15. 簽訂勘探設計合同
16. 地質勘探報告
17. 設科技招標登記
18. 方案設計審批（建設局）
19. 擴初設計與施工圖設計
20. 技術審圖
21. 環保設施施工圖審批（環保局）
22. 消防設施施工圖審批（消防局）
23. 預防衛生施工圖審批（衛生局）
24. 辦理建筑工程規劃許可證（建設局）
25. 申請門牌
26. 申辦正式基礎配套設施
27. 施工招投標并選定承包商
28. 選定建立公司
29. 簽訂委托建立合同
30. 簽訂施工委托合同
31. 辦理施工招投標登記（建設局）
32. 申辦市容管理（環保局）
33. 辦理設計、勘探、監理、施工合同簽證登記（建設局）
34. 安全質量報監（質量監督局）
35. 散裝水泥資金征收（建設局）
36. 墻體材料申報(建設局)
37. 驗灰線
注：工程驗線是對工程放線的檢驗，俗稱“驗灰線”建（構）筑物，道路，管線等工程施工的檢驗工作是城市規劃，建設具體實施的有限保障。
38. 辦理絲攻許可證（建設局）
39. 現場施工
40. 施工階段驗收審查
41. 環保設施運行竣工驗收 參考附件四（環保局）
42. 規劃竣工驗收及建筑面積實地測量參考附件五（建設局）
43. 消防測試及軍工驗收（消防局）
44. 工程竣工驗收備案（建設局）
45. 衛生防疫驗收（衛生局）
46. 竣工文件檔案驗收
47. 排水許可證 參考附件六（市及區排水管理局）
48. 正式移交及試生產
49. 環保測試及驗收（環保局）
50. 領取排污許可證（環保局）
51. 辦理房屋土地產權證
52. 申請開通水、煤、電、通訊
53. 招收員工
54. 正式生產
二、租賃空置廠房，直接進行生產。
1.簽訂租賃協議
2.工商局名稱登記
3.商委申請批復及批準證書
4.辦理其他公司證件，注冊基本流程
5.辦理轉讓許可證等轉讓，或按照政府部門要求辦理所缺的其他許可證
6.正式生產
注：一、工廠廠房可以按照如下方式分類：
1. 開發區所有的廠房，通產是標準廠房。
2. 一般工業開發區的企業所有的廠房，包括外資企業和內資企業的部分或者全部廠房。也包括在某個開發區境內專業從事廠房建設和租賃的公司的廠房。
二、按產權證分類：
1.擁有合法產權的廠房
2.沒有產權的廠房（通常是因么有土地產權證而導致，其中又包括已經接受違章建設處罰的沒有接受違章建設處罰兩種）
三、按照廠房的結構和配套分類“
單層/多層，有無行車，有無配電、有無供水、有無排污
三、不同類型廠房的注意事項：
客戶選擇不同所有權的廠房巨鼎了客戶與不通風的所有者談判并簽署合同。而廠房所有者的經營范圍會郵箱廠房能否順利使用。比如說，大部分外資企業并沒有廠房出租的經營范圍。因此，有關部門可能不允許給外資企業出租其廠房。
沒有產權的廠房面臨一系列的問題，包括：無法在廠房所在地注冊公司；一旦發生火災等突發事件愛你的責任歸屬問題；可能面臨政府的強制性拆除等等。
客戶在租賃廠房時要注意廠房的基礎設施配套狀況，如果發現有的基礎設施無法滿足需求，要在合同中規定誰承擔增加部分的費用。
另外國投資者在進行投資建廠生產或租賃廠房生產，選擇工業園區內的土地或廠房，可有園區投資服務中心共同協助完成整個流程，并可申請稅收優惠等。
我們將竭誠為您服務，期待與您的合作！
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